Anlageklasse Immobilien

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Private Equity Immobilien gehören in diesen Tagen zur beliebtesten Anlageklasse der Deutschen überhaupt. Während die Immobilienbranche in Deutschland über viele Jahre hinweg stagnierte, zogen die Bautätigkeit und die Mietpreise in den letzten Jahren deutlich an. Warum dies so ist und ob Immobilien tatsächlich eine lohnende Investition sind, werden wir im Folgenden erörtern.

Investition und Preise

Der erwähnte Immobilienboom in Deutschland hängt insbesondere von dem niedrigen Zinsniveau ab, das derzeit vorherrscht. Da Immobilien mit wenig Eigenkapitalanteil gekauft werden können, weil die Immobilie selbst als werthaltige Sicherheit dient, senkt ein niedriges Zinsniveau die Gesamtkosten einer solchen Investition.

Aber trotz der Möglichkeit das Investment zu hebeln, dürfen wir natürlich nicht vergessen, dass die Investitionssummen dennoch sehr hoch sind. Sehr kleine Stückelungen, wie es etwa bei Aktien oder Anleihen möglich ist, sind bei direkten Immobilieninvestitionen nicht möglich.

Eine der schwierigsten Themen im Rahmen von Immobilien ist deren Bewertung. Diese gestaltet sich deshalb schwierig, da keine Börsenpreise vorhanden sind. Vielmehr bestimmen sich die Kaufpreise von Immobilien oftmals am Umgebungsniveau und werden dann an Hand von Multiplikatoren bestimmt, etwa einem Vielfachen der monatlichen Kaltmiete. Eine andere Methode ist, Preise vergleichbarer Verkaufstransaktionen jüngeren Datums heranzuziehen.

Insgesamt ist eine faire Preisfindung schwierig, da vergleichsweise wenige Transaktionen stattfinden. Dies führt dazu, dass der Markt intransparent ist. Meist weiß der Verkäufer einer Immobilie mehr als der Käufer. Bei Aktien an der Börse ist das z.B. nicht der Fall und alle sind auf dem gleichen Informationsniveau. Daher sind Börsenpreise als fair einzustufen.

Diversifikation

Historisch betrachtet, haben Immobilien stets einen guten Beitrag zur Diversifikation zu Aktien und Anleihen geleistet. Der Hintergrund ist, dass die Wertentwicklung von Immobilien anderen Zyklen unterworfen ist als die Aktien- und Anleihemärkte. Immobilienpreise haben keine direkte Abhängigkeit von Konjunkturzyklen und sind vor allem in ihren Wertschwankungen weniger volatil.

Diese Tatsache täuscht jedoch darüber hinweg, dass auch Immobilienpreise mitunter starken Veränderungen bei den Preisniveaus unterworfen sind. Wir haben zuvor bereits die Intransparenz am Immobilienmarkt, die Preise betreffend erwähnt, was insbesondere auf Grund der fehlenden Börsenpreise der Fall ist. Eine Preisfeststellung einer Immobilie erfolgt vielmehr viel seltener, manchmal nur alle paar Jahre. Auch wenn der Preis während dieser Phase steigt, kann er in der Zwischenzeit massiv geschwankt haben. Man hat es nur nicht mitbekommen.

Die Schwankungsbreite der Immobilienpreise ist vielmehr stark abhängig von der Art der Immobilie. Nicht umsonst heißt es, dass die drei wichtigsten Faktoren bei einer Immobilie Lage, Lage und nochmals Lage sind. Eine Wohnung im Zentrum Münchens war in den vergangenen Jahren sicherlich weniger Wertausschlägen nach unten unterworfen als ein Einfamilienhaus irgendwo im amerikanischen mittleren Westen.

Inflationsschutz

Ein Grund der derzeit gesteigerten Bau- und Kauftätigkeiten bei Immobilien in Deutschland sind die Inflationserwartungen der Menschen. Auf Grund der Niedrigzinspolitik der Notenbank erwarten viele Menschen derzeit auf Sicht inflationäre Tendenzen. Immobilienbesitz soll vermeintlich vor Inflation schützen. Aber ist das tatsächlich so?

Zunächst einmal ist zu erwähnen, dass ein Immobilienkauf auf Kredit im Falle von Inflation nützlich sein kann, wenn die Zinsniveaus des Kredites festgeschrieben sind. Bei den meisten Immobilienkrediten ist jedoch eine Zinsbindung nur über einen bestimmten Zeitraum gegeben. Danach gelten Marktzinsen. Bei Inflation wird die Notenbank die Zinsen anheben, um dem Preisauftrieb entgegenzusteuern. Dem eventuell steigenden Immobilienwert steht dann auch eine höhere Tilgungsverpflichtung gegenüber.

Ein Inflationsschutz greift demnach nur dann, wenn die Immobilie Einkommen erzeugt, das ebenfalls mit der Inflationsrate steigt. Das heißt, Mietpreise müssen angehoben werden können. Meist sehen nur Gewerbeimmobilienverträge eine Inflationsindexierung vor. Das Anheben von Wohnraummieten ist gewissen gesetzlichen Schranken unterworfen und kann damit inflationäre Tendenzen womöglich nicht voll kompensieren.

Bei Eigennutzung sind Immobilien sicherlich der beste Inflationsschutz, denn die investierten Mittel werden keiner vermeintlichen Entwertung unterworfen, wenn gleichzeitig keine Notwendigkeit besteht die Immobilie wieder zu veräußern. Das Geld ist gut in die eigene Zukunft investiert. Einen wirklichen Inflationsausgleich erhält man aber tatsächlich nicht. Besser als das Geld niedrig verzinst anzulegen, ist diese Variante jedoch allemal.

Möglichkeiten zur Investition

Wie oben bereits erwähnt, sind die Transaktionsgrößen bei Immobilien in der Regel recht hoch. Für kleine Investitionsbeträge eignen sich direkte Immobilieninvestitionen daher sicherlich nicht. Hinzu kommt, dass direkte Immobilieninvestitionen auch laufende Kosten mit sich bringen. Gebäude müssen gewartet, Mieter verwaltet und Grundsteuern bezahlt werden. Insgesamt ist der Aufwand im Verhältnis zur erzielbaren Rendite recht hoch.

Hinzu kommt, dass eine Diversifikation innerhalb der Immobilienanlage schwer zu erreichen ist, hat man nicht das Potenzial eine Vielzahl von Objekten zu erwerben. Bei einem Investment in ein einzelnes Objekt hängt die Sicherheit der Investition bzw. der Cashflows von der Qualität der Immobilie, dessen Lage etc. ab.

Nicht zuletzt darf auch nicht vergessen werden, dass Immobilien sehr illiquide sind. Der Veräußerungsprozess ist langwierig und teuer. In Kombination mit den herrschenden Informationsasymmetrien kann ein Immobilieninvestment schnell zu einem nicht lukrativen Geschäft werden.

Eine Alternative zu direkten Investments in Immobilien sind Immobilienfonds. Hierbei werden Gelder gebündelt, mit diesen ein Immobilienportfolio erworben - wobei Profis die Allokation bestimmen – und zentral verwaltet. Der Anleger entzieht sich also Aufgaben wie Objekt- und Mieterverwaltung etc. Auch haben Immobilienfonds den Vorteil, dass auch mit kleineren Beträgen investiert werden kann. Der Zugang zur Immobilie wird damit auch Kleinanlegern eröffnet. Allerdings ändert das Investment in einen Immobilienfonds nicht viel an der Liquidität der Anleger. Meist müssen die Gelder über mehrere Jahre angelegt werden und werden dann erst wieder ausbezahlt.

Schließlich gibt es für Anleger die Variante des Real Estate Investment Trust, kurz REIT. Dies ist eine börsennotierte Aktiengesellschaft, deren Aufgabe es ist, Immobilien zu besitzen und zu verwalten. REITs haben den Vorteil, dass die Anteile der Gesellschaft an der Börse notiert und damit täglich handelbar sind. Die Liquidität der Anlage ist also hoch. Dies gilt nicht zuletzt weil REITs mindestens 15 % ihrer Aktien im Streubesitz haben müssen, damit die Fungibilität der Aktien gewährleistet bleibt. Die beschriebenen Verpflichtungen hinsichtlich einer Immobilie sind zudem wie bei einem Immobilienfonds an ein Management ausgelagert und kümmern den Anleger nicht.

REITs haben den weiteren Vorteil, dass 90 % der ausschüttungsfähigen Gewinne an die Aktionäre ausgeschüttet werden müssen. Das bedeutet, dass REITs in der Regel Dividendenpapiere sind, die einem Anleger eine indirekte Partizipation an den Mieterträgen der Immobilien ermöglichen. Leider ist die Auswahl an REITs in Deutschland sehr begrenzt und übersteigt nicht eine Hand voll an Möglichkeiten.

Fazit

Alles in allem sind Immobilien eine recht komplizierte Anlageklasse, mit ganz besonderen Eigenheiten. Dennoch, zur Diversifizierung zu Aktien und Anleihen eignen sich Immobilien grundsätzlich gut. Auch die Möglichkeit des Hebelns mit Fremdkapital kann interessant sein. Wer als Anleger im Immobilienbereich investieren will, sollte sich in REITs engagieren, da diese kostengünstig und liquide sind. Wer direkt in Immobilien investieren möchte, sollte dies insbesondere dann in Erwägung ziehen, wenn eine Eigennutzung beabsichtigt ist. Grundsätzlich gilt bei Immobilien aber, es zählt die Lage, die Lage und nochmals die Lage. Ist die Lage gut, dann sind auch Wertbeständigkeit und Wertzuwachs gesichert.

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Autor des Beitrags "Immobilien: Anlageklasse":
Alpha Star Management GmbH

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